L'indice UBS de bulle immobilière est resté inchangé au deuxième trimestre 2017 par rapport au trimestre précédent. Les régions de Genève et de Nyon ne figurent pourtant désormais plus parmi les régions présentant des risques économiques marqués pour les investisseurs.

Au deuxième trimestre 2017, la conjoncture qui s'améliore et les prix des logements en propriété qui, corrigés de l’inflation, ont enregistré un léger recul, contribuent à la stabilisation des déséquilibres. L'indice immobilier de bulle immobilière de l'UBS (UBS Swiss Real Estate Bubble Index) est pourtant resté inchangé par rapport à la valeur du trimestre précédent. Avec une valeur de 1,38 point, il navigue toujours dans la zone à risque. Les déséquilibres constatés sur le marché des logements en propriété ne se sont pas accrus depuis quelques trimestres.

L'indice UBS de bulle immobilière a été soutenu par l'indicateur «prix d'achat-loyer», qui a atteint un nouveau pic au deuxième trimestre 2017. La demande d'investissement pour de l'immobilier résidentiel est restée forte, à un niveau inchangé. En revanche, la croissance relativement modérée des hypothèques des ménages en cours a un peu freiné la conjoncture dans sa légère reprise. En comparaison trimestrielle et pour la deuxième fois de suite, un léger recul des prix des logements en propriété corrigés du renchérissement a été observé.

 

Déséquilibre croissant entre le marché des logements locatifs et en propriété

Depuis 2014, les prix de vente de logements en propriété ont connu une croissance ininterrompue et plus forte que celle des loyers du marché. Cet écart entre le marché des logements en propriété et celui des logements locatifs a également continué à augmenter au deuxième trimestre 2017. Toutefois, ceci était moins dû à un boom sur le marché des logements en propriété qu'à un recul continuel des loyers. Ainsi, les loyers du marché pour les nouvelles locations et les relocations sont dorénavant inférieurs au niveau de début 2014.

Du point de vue macro-économique, le trimestre dernier a été marqué par une amélioration des données conjoncturelles et par la tendance à un affaiblissement du franc suisse. Les investissements dans la construction n'ont toutefois pas pu suivre le développement économique plus rapide. La part de l'économie de la construction dans la performance économique globale s’est par conséquent affichée légèrement en recul. Mais les permis de construire ne laissent pas conclure à une baisse de l'activité de construction de logements. Pour l'ensemble de l'année, le Chief Investment Office Wealth Management d’UBS s'attend encore, de manière inchangée, à une activité de construction à nouveau excédentaire d'environ 50 000 logements. Les loyers devraient donc continuer à baisser.

 

Les risques du marché ont baissé au bord du lac Léman

Les régions économiques de Genève et de Nyon sont sorties des régions à risque, après une correction des prix d'environ 10% au cours des trois dernières années. Egalement en moyenne sur dix ans, les taux d'augmentation des prix sont désormais inférieurs à la valeur médiane de toutes les régions économiques suisses. En revanche, l'Oberland zurichois fait désormais (à nouveau) partie des régions à risque. Ceci confirme la tendance d'une concentration des risques sur le marché des logements en propriété des régions de Zurich et de Suisse centrale.