La demande pour l'immobilier commercial reste soutenue
Vendredi, 11 Juillet 2008 15:34
Les prévisions de croissance économique pour 2008 ont continué de décroître, alors que la crise des crédits et la récession américaine perdurent. Néanmoins, la demande pour l'immobilier commercial reste soutenue.
Les prévisions économiques pour la zone Euro se maintiennent à 1,5% et à 1,9% pour l'Union Européenne. Au niveau des différents pays, les prévisions de croissance du PIB ont chuté: on enregistre une baisse de 20 points de base en France (1,6%) en Allemagne (1,7%), au Royaume-Uni (1,7%) ainsi qu'en Espagne (2,4%), de moins 30 pb en Suède (2,5%) et de moins 50 pb en Italie (0,8%). Parmi les grandes économies, seuls les Pays-Bas ont vu leurs prévisions se maintenir à 2,3%. Les économies d'Europe centrales et de l'Est continuent de surpasser celles de l'Ouest, avec un PIB russe progressant à 7%. La Hongrie est l'exception avec 40 pb de moins attendus, soit 2,2%. Les prévisions pour les autres pays de la CEE restant solides.
L'inflation, qui atteint 3,6% en mars, demeure source d'inquiétude dans la zone Euro puisqu'elle se situe bien au-delà des 2% initialement prévus. Par conséquent, la marge de manœuvre de la BCE étant moindre, les taux d'intérêt ont été maintenus à 4%. De plus, l'Euro a connu une sévère appréciation face au dollar, ce qui aura pour conséquence d'exercer une pression haussière sur les volumes d'exportations et la croissance économique.
L'immobilier commercial reste soutenu
La demande de bureaux se maintient pourtant à des niveaux sains, bien que la croissance des loyers prime ait continué de ralentir au 1er trimestre, en raison de la diminution des perspectives économiques. L'indice des loyers de bureaux européen, basé sur le calcul des performances de 24 marchés, a augmenté de 1,0% ce trimestre, présentant des loyers prime se situant à 8,9% de plus qu'il y a un an. Seules six villes ont enregistré une croissance des valeurs locatives, menée par Milan avec +14% et Varsovie avec +10%.
A l'exception de Bruxelles, dont les loyers ont baissé de 1,7%, tous les autres marchés ont connu des loyers stables. Cependant, au cours des douze derniers mois, la croissance des valeurs locatives fut particulièrement forte à Varsovie (+32%), Moscou (+31%), Budapest (+19%) et Londres (+18%)
Ralentissement de la tendance à la hausse des loyers
À la fin du mois de mars 2008, la majorité des marchés du baromètre des loyers de bureaux européens avaient enregistré un ralentissement de la tendance à la hausse des loyers. Quand bien même les prévisions des valeurs locatives demeurent contenues pour l'Europe de l'ouest, la tendance à des augmentations de loyers pour les marchés de la CEE est toujours très positive.
En dépit des pertes d'emplois enregistrés dans le secteur de la finance, le marché du travail européen se maintient à un bon niveau, encourageant ainsi la demande. Au premier trimestre, on a enregistré une demande de près de 3,2 millions de mètres carrés. Cela représente une baisse de 7% comparé au même trimestre l'année dernière, mais il s'agit tout de même d'une augmentation de 25% par rapport à la moyenne des cinq dernières années.
Augmentations importantes dans certaines grandes villes
À un niveau local, les augmentations les plus importantes de la demande placée au cours de ces 12 derniers mois ont été enregistrées à Prague (+83%), Utrecht (+76%), Luxembourg (+70%) et Milan (+45%), tandis que des diminutions ont été constatées à Dublin (-59%), La Haye (-58%) et Madrid (-53%).
Jusqu'ici, la baisse de confiance dans des milieux d'affaires ainsi que les révisions de prévision du PIB, continuellement en baisse, n'ont pas encore eu d'impact sur les marchés locatifs, bien que nous pouvons nous attendre à ce que la grande majorité des marchés européens affichent, pour l'ensemble de l'année 2008, des volumes de demande placée en baisse.
Au cours des derniers trimestres, les différentes économies européennes ont vu leur nombre d'emplois augmenter, et, hormis le secteur financier, les profits des entreprises sont sains, entraînant ainsi à travers tous les marchés, une absorption nette positive de plus de 7 millions de mètres carrés au cours des 12 derniers mois.
Des taux de vacances très variés
Soutenu par une absorption nette positive et des volumes de livraisons modérés, le taux de vacance européen moyen baisse de 20 points de base au cours du trimestre dernier, pour atteindre 7,1%. Les taux de vacance en Europe se situent désormais entre 2,4% (à Varsovie) et 12,9% (à Francfort). Treize des 24 villes enregistrent un taux de vacance inférieur à la moyenne européenne, cette situation incluant les marchés les plus importants: Londres (3,8%), Moscou (4,7%), Paris (5,0%) et Madrid (3,7%).
Au cours du dernier trimestre, les baisses les plus importantes ont été constatées à Budapest (-140 points de base), Francfort (80 points) et Varsovie (-70 points de base), alors que le taux de vacance a augmenté de manière significative à Dublin (+100 points de base), Barcelone (+90 points de base) et Luxembourg (+50 points de base).
Volumes modérés des bureaux en Europe
Les livraisons de bureaux pour l'Europe ont atteint des volumes modérés, 1,1 million de mètres carrés au premier trimestre 2008, ce qui représente un niveau bien en-deçà des volumes constatés au cours des trois derniers trimestres. Cependant, plus de 7,2 millions de mètres carrés devront être livrés d'ici la fin 2008, notamment en raison d'un marché moscovite en pleine expansion et qui devrait voir arriver près de 2,4 millions de mètrs carrés. Néanmoins, une demande robuste ainsi que des niveaux de livraisons futures plus maîtrisés, notamment en Europe de l'ouest, devraient maintenir le niveau de taux de vacance assez bas pour l'année 2008.
