Concevoir un bâtiment exige de se pencher sur son architecture, d'étudier sa fonctionnalité, le flux des occupants, la répartition des volumes, les fonctions techniques, la qualité et la durabilité des matériaux.
On commence enfin à prendre conscience chez nous de l’influence des choix initiaux sur le coût d’entretien des bâtiments. C’est le royaume du facility management adapté aux aspects techniques des constructions. Une nouvelle science est née, le «facility management», qui consiste à gérer un bâtiment dans son entité et dans le sens d’un développement durable. Tout un art...
Lorsque l’on prend possession d’un bâtiment, rien n’est plus désagréable que de constater qu’il faudra faire appel à un camion-nacelle pour procéder au lavage des vitres ou à la réparation des stores le moment venu. Et que l’on aura à dépenser des milliers de francs pour cette opération alors qu’une solution classique aurait coûté le tiers. Un constat que confirme sans hésiter Reynald Félix, vice-président de Maintenance and Facility Management Society of Switzerland et responsable pour la Suisse romande de la société Belfor. «Combien de fois les exploitants ont dû porter le poids des malfaçons parce que l’on n’avait pas tenu compte de la future maintenance des objets construits» précise-t-il.
De telles mésaventures ne sont pas rares, certains architectes ne considérant parfois que l’aspect esthétique de leur création, au détriment de l’usage qui en sera fait. C’est pourtant aussi au maître d’œuvre de se préoccuper de cette question. D’autant plus que l’investissement nécessaire au départ pour faciliter l’exploitation d’un bâtiment est souvent minime, des erreurs de conception par contre pouvant engendrer des frais considérables ultérieurement.
«L’investissement doit être considéré en tenant compte de la fonction d’un bâtiment plutôt que dans l’optique unique de la construction» insiste-t-il. «Le fait de pouvoir englober le facility management dès la première phase d’étude du projet a des retombées directes sur sa durée de vie. Mais ü existe beaucoup de mieux où l’on ne prend pas ce concept de facility management au pied de la lettre» regrette-t-il.
Le facility management doit être considéré sur le plan de la gestion financière, sur le plan technique et le plan structurel. «Le premier aspect est surtout étudié au sein des associations de gérants d’immeubles» précise de son côté Guido Walt, ingénieur EPFZ et consultant indépendant en facility management. Pour lui, la tendance actuelle est d’envisager cette approche sous l’angle de l’intégration de tous les processus ne faisant pas directement partie du métier de base d’une entreprise.
Un profond renversement de tendance
«Alors qu’il y a trente ans, la tendance était à la diversification, aujourd’hui toutes les entreprises veulent se concentrer sur leur key business et abandonner à des tiers les opérations annexes» rappelle Guido Walt. «Les entreprises ont tendance à se consacrer uniquement à la gestion de leurs clients et à abandonner de plus en plus les aspects opérationnels» explique-t-il. Une telle approche est plus exigeante en terme de contrôle des opérations des tiers. Et c’est là qu’entre en scène l’informatique. «Nombreux sont ceux qui croient qu’il suffit d’acheter un logiciel de gestion couvrant le volet du facility management pour résoudre leurs problèmes» objecte Guido Walt. «C’est loin d’être le cas. Il faut commencer par définir ses objectifs et étudier soigneusement les difficultés que l’on va rencontrer avant qu’un tel outil montre toute son efficacité.»
Quasiment tous les choix effectués lors de la construction d’un bâtiment ont par exemple des incidences sur les coûts de son entretien. A commencer par les types de sols, murs et plafonds; les genres de luminaires, rambardes, barrières, fenêtres, portes et sanitaires; les systèmes de chauffage, d’aération, de climatisation, mais aussi les installations de production elles-mêmes.
Cette notion de facility management est perçue de manière très différente selon les secteurs de l’économie. Elle est bien intégrée dans des secteurs tels que la chimie, la construction des autoroutes ou les transports publics, car les enjeux sont nombreux en terme de sécurité et les coûts d’éventuelles erreurs de conception peuvent être énormes. Les banques y sont également sensibles.
Prendre le temps de réaliser des inventaires
Les locaux administratifs occupés par les administrations publiques, souvent constitués d’anciennes bâtisses classées, sont un casse-tête pour de nombreux responsables de l’entretien et de la maintenance. «Il y a effectivement beaucoup à faire dans les bâtiments publics, en particulier quant à la manière d’avoir une bonne connaissance des éléments contenus dans un bâtiment» considère Reynald Félix. «Il existe pourtant des logiciels qui permettent de mettre sur informatique les plans d’étage avec tous les volumes et les équipements techniques, mais à faut prendre le temps de le faire.» Il reconnaît effectivement que les préoccupations actuelles se situent au niveau de l’intégration. Les courants sont cependant très différents selon les secteurs économiques.
Contrairement à ce qui est de mise Outre Sarine, les Romands ne saisissent pas vraiment l’importance des enjeux du facility management. En Suisse alémanique, cette discipline est enseignée dans le cadre de trois Hautes écoles, alors qu’en Romandie, l’intérêt des instituts d’enseignement s’avèrent encore mitigé. Une situation d’autant plus regrettable queue intervient dans une conjoncture économique défavorable pour l’enseignement.
Une enquête réalisée en 2006 sur ce sujet par la société zurichoise Pom + Consulting SA relève une baisse générale des coûts de gestion des immeubles par rapport aux années précédentes. Cela démontre bien que la conscience des responsables des parcs d’immeubles est éveillée à ce niveau et que ceux-ci affinent leurs connaissances dans leur métier.
Une meilleure perception de la gestion
Dans ce rapport, on constate que les frais de gestion s’élèvent en moyenne à 61,30 francs par mètre carré de surface de plancher, contre 62,90 francs un an auparavant. Ce sont surtout les coûts d’approvisionnement et d’évacuation des fluides (14,30 francs), de la surveillance et de la maintenance (17,50 francs) ainsi que des frais administratifs (6,60 francs) qui ont enregistré une baisse.
Par contre, ceux affectés au nettoyage (15,60 francs), à la sécurité (5,80 francs), aux taxes et autres dépenses (1,50 francs) ont progressé. Sur une plus longue période, la tendance est nettement à une réduction des frais de surveillance et de maintenance ainsi que de ceux engendrés par l’approvisionnement et l’évacuation des fluides. En revanche, les coûts relatifs à la sécurité sont en constante augmentation.
Une telle évolution démontre bien que les responsables de la gestion des immeubles ont réussi à prendre des mesures et à rendre conscients les utilisateurs des déperditions inutiles. Logiquement, on peut aussi en déduire que l’augmentation des coûts de la sécurité a des répercussions directes sur la baisse des frais de surveillance et de maintenance (diminution des déprédations). D’autre part, il ressort de cette étude que les coûts de gestion d’un immeuble dépendent dans une large mesure de la présence d’installations de climatisation (partielle ou totale) et d’aération artificielle.
Les bâtiments publics mieux gérés?
Pour ce qui a plus spécifiquement trait aux bâtiments servant à abriter des services publics, leur coût est inférieur à la moyenne générale. Il est par exemple de 52,60 francs par mètre carré pour les bâtiments affectés à des activités d’enseignement, de formation et de recherche, soit environ 17% de moins. Les coûts d’approvisionnement et d’évacuation des fluides sont par contre plus élevés (17,30 francs) que la moyenne. Les coûts de nettoyage, de surveillance et de maintenance sont relativement bas et ceux de sécurité plus élevés.
On constate en particulier que ce sont les coûts d’approvisionnement et d’élimination qui détiennent la palme avec 33% de leur totalité, suivis de ceux relatifs à la surveillance et à la maintenance (20%), puis à l’entretien (18%).
Le fait que les coûts d’exploitation soient moins élevés dans le secteur public ne permet pourtant pas de conclure que ces bâtiments sont mieux gérés. Ils sont probablement plus simples et conçus de façon à mieux résister aux dégradations.
Par ailleurs, la moyenne suisse des coûts de gestion est sensiblement tirée vers le haut par le secteur des banques et des assurances. Cela expliquerait la raison des valeurs inférieures à la moyenne dans les services publics. Cette technique appliquée aux bâtiments a naturellement aussi des prolongements dans d’autres secteurs, comme celui du génie civil. Et dans ce cas, les services publics sont intéressés au plus haut chef à ces techniques de gestion dans le cadre de la construction des routes, des lignes de chemins de fer ainsi que dans les transports publics.
Dresser un historique des travaux
Tout l’art d’une bonne gestion du patrimoine bâti réside dans une planification intelligente des travaux d’entretien. Il s’agit d’établir, dès l’entrée des occupants dans les murs, les grandes lignes d’un agenda des interventions légères, moyennes et lourdes que l’on sera immanquablement amené à réaliser au fil des années. On connaît par expérience la durée de vie d’une chaudière ou d’un brûleur, d’un plancher, d’un sol fait de carrelage ou d’une moquette en fonction du type de sollicitations auxquels ces éléments sont exposés.
Ceux qui ont fait l’objet d’un entretien ou d’une rénovation figurent «en priorité moins urgente» dans la planification. De plus, une check-list doit recenser les éléments qui ont été réparés ou rénovés, à quelle date et par qui, de manière à avoir un véritable historique des interventions. Ce n’est que de cette manière que l’on pourra suivre l’évolution d’un immeuble.
On saura ainsi du premier coup d’œil quels sont les maîtres d’état à être intervenus avec le plus d’efficience et si leurs interventions ont été de meilleure qualité que celles de leurs concurrents. Souvent, on le ressent d’instinct, mais les apparences sont parfois trompeuses. Surtout si la personne en charge de la gestion change et que la nouvelle n’a plus en tête les enseignements de son prédécesseur.
Manque de spécialistes dans les secteurs stratégiques
Les milieux du bâtiment se plaignent surtout du manque de fournisseurs dans les secteurs stratégiques de l’entretien des bâtiments. Les insuffisances sont surtout perceptibles dans le conseil en matière de facility management et de contrôle de processus, relève encore cette étude Pom + Consulting. Ils reconnaissent que c’est moins souvent le cas dans les secteurs opérationnels.
Le marché est principalement saturé dans le domaine de l’exploitation, de la maintenance, de l’administration et des services. Il ressort aussi de cette étude que les fournisseurs individuels de prestations dans ce domaine sont nettement favorisés par rapport à ceux qui proposent des services globaux.
Les clients cherchent donc des experts très pointus dans leur spécialité à qui confier des mandats portant en général sur une année ou tout au moins assortis d’un délai de résiliation. Les tâches pouvant être réalisées par des entreprises externes («outsourcing») touchant essentiellement, selon les personnes interrogées, l’exploitation, la maintenance, les services et les conseils. Par contre, une légère tendance se dégage en faveur du rapatriement («insourcing») du contrôle de processus.
En revanche, 54% des personnes interrogées estiment qu’à l’avenir les prestations de facility management ayant trait au processus de construction seront confiées à des entreprises externes. Et même 62% considèrent que l’outsourcing s’appliquera aux prestations générales de conseil.
(c) Pierre-Henri Badel, journaliste, www.adi-presse.ch
Des économies indéniables
Dans une précédente enquête, la société Pom + Consulting avait aussi focalisé ses questions sur l’importance que présentait la mise en place d’un organisme chargé de la gestion des bâtiments. Les résultats de cette investigation démontrèrent que les personnes interrogées considéraient qu’il était possible de réaliser de cette manière des économies de l’ordre de 3 à 5% sur le coût du bâtiment. Les avis des spécialistes étaient pourtant quelque peu divergents sur cette question. Les investisseurs et propriétaires de bien immobilier étaient moins enthousiastes sur ces conclusions que les spécialistes du facility management. L’enquête n’analysait pas la raison de ces divergences, mais elles proviennent probablement du manque d’expériences ou de prise de conscience du phénomène de la part des investisseurs et propriétaires dans ce domaine.
Les personnes interrogées ont par contre admis qu’en faisant accompagner toute la phase de construction d’un bâtiment par des spécialistes du facility management, cela permettait de réaliser des économies variant entre 5 et 20% sur les coûts de la construction et de l’entretien.
La nouvelle étude qui vient d'être réalisée par la société Pom Building Consulting analyse en détail la structure des coûts du facility management.
