Devenir propriétaire de ses bureaux: comment définir son budget?

Jeudi, 21 Avril 2011 12:17

La hausse des loyers commerciaux et les difficultés à trouver des bureaux vacants pousse de plus en plus de sociétés à acheter leurs propres locaux plutôt que de les louer.

Si un chef d'entreprise entend acquérir un bien immobilier en vue d'y abriter ses employés, ses machines et ses équipements, il lui sera nécessaire d'établir un plan financier stable. En Suisse, les règles en vigueur conviennent que 20% du prix d'achat doivent être couverts par un apport en fonds propres. Ce n'est uniquement le cas pour les particuliers, mais aussi pour les entreprises. Cette part correspond aux liquidités disponibles pour l'acquisition (comptes bancaires, titres, fonds de placement etc.).

Les 80% restants sont prêtés par la banque qui exige toutefois des garanties d'ordre juridique - raison sociale, responsabilités, poursuites en cours et financières, derniers chiffres d'affaires réalisés, parts des charges fixes et variables, stabilité, garanties matérielles (...) - quant à la situation de l'entreprise. A noter que ces taux peuvent varier selon l'importance de l'achat, de la société et des garanties qu'elle peut donner.

Un investissement qui entraîne des charges

L'achat d'un bien commercial entraîne différents frais qu'il est nécessaire d'intégrer dans le budget d'acquisition afin d'éviter toutes difficultés à assumer l'investissement. Les charges d'acquisition comprennent notamment les honoraires du notaire, l'inscription au Registre Foncier, la constitution d'une cédule hypothécaire et les droits de mutation. Ces frais uniques sont de l'ordre de 2 à 5% selon les cantons et ne peuvent pas être assumés par l'emprunt.

En outre, des charges annuelles sont également à prévoir. En effet, le prêt hypothécaire doit être remboursé par l'entreprise sous forme d'amortissement annuel (1% du montant de l'emprunt) à quoi vient s'ajouter le paiement des intérêts. Plus la durée du prêt est courte et plus le taux hypothécaire est bas. Ajoutons également que ce dernier évolue selon le type d'emprunt (taux fixe ou variable/Libor).

Les charges d'entretien font aussi partie des dépenses à prévoir chaque année. Elles incluent tout aussi bien les assurances de l'objet que les frais énergétiques. Correspondant en moyenne à 1% de la valeur du bien, ces charges peuvent néanmoins sensiblement évoluer selon le type d'activité et l'importance des locaux (conciergerie, rénovation, entretien extérieur, aménagement, etc.).

Comme le conseille l'agence immobilière Proximmo Sàrl, en augmentant la part des fonds propres engagés dans l'acquisition d'une partie ou de lentité de ses locaux, l'entreprise limite de fait les charges financières découlant de l'emprunt hypothécaire. En comptant sur des rentrées souvent plus conséquentes que celles d'un particulier, les sociétés peuvent ainsi réduire les coûts entraînés par leur acquisition et ce, sans prendre de risques trop importants.

Notons également qu'outre les déductions fiscales relativement avantageuses pour l'entreprise, cette dernière pourra aussi procéder à un amortissement comptable cumulé sur plusieurs années. Cette opération est particulièrement intéressante dans la mesure où les impositions sur les bénéfices seront automatiquement réduites alors que les actifs de la société seront considérablement augmentés.

En dernier lieu, toute entreprise doit se projeter à moyen et long terme en déterminant les avantages qui lui sont présentés en matière d'investissement et de réductions des charges fixes. Ainsi, le plein amortissement d'un bien commercial offre de réelles opportunités tout en constituant un placement sûr dans un marché helvétique en constante croissance depuis les années 90.