Une entreprise doit-elle acheter ou louer ses locaux?

Pour une entreprise, faire l’acquisition de ses pénates constitue un gage de stabilité. Si elle opte pour cette solution, cela doit s’inscrire dans le cadre d’un plan de développement bien défini.

Au fur et à mesure qu’une entreprise se développe, ses besoins en surface évoluent. Une fusion peut soudainement modifier complètement la donne. En fait, il s’agit de s’adapter au marché de manière dynamique. Des locaux complétés à intervalles réguliers par des appendices érigés ponctuellement pour parer au plus pressé comme ce fut souvent le cas pour les entreprises industrielles juste après la guerre - n’est assurément qu’un pis aller.
Et la mainmise progressive sur les surfaces de bureau d’un immeuble administratif attenant débouche parfois sur un manque de cohérence de l’ensemble. L’organisation des services s’en ressent et il faut alors entièrement repenser leur disposition. Ou même envisager de déménager dans un bâtiment plus fonctionnel.

Les raisons du changement
Le choix de sa nouvelle implantation dépendra alors de nombreux critères. Pour les entreprises industrielles implantées en ville, cela aboutira le plus souvent à un déménagement en périphérie, que ce soit dans une zone industrielle ou en banlieue. La plupart du temps, ce sont les critères de coût et de réglementation légales qui l’imposent. Avec tous les inconvénients que cela implique, en particulier en matière d’accès pour son personnel, ses fournisseurs et ses clients. Ces désagréments peuvent pourtant se transformer en de réels atouts, pour autant que l’on puisse exploiter de manière optimale les avantages de la décentralisation.
Le lieu d’implantation d’une entreprise est indissociable de plusieurs facteurs bien précis. Parmi ceux-ci, on peut citer en premier lieu la proximité de la main-d’œuvre qualifiée nécessaire à son activité; puis viennent la qualité de vie dans la région, le coût de l’immobilier, les conditions financières et fiscales offertes localement, les possibilités d’accès par les moyens de transport, la qualité des services de télécommunication et la proximité de la clientèle.

Investir en pensant aussi au désinvestissmement
La décision de procéder à l’acquisition du bâtiment qui abritera une entreprise dépend en réalité de plusieurs facteurs. Le premier est bien évidemment de nature financière. Il faudra en effet disposer d’un minimum de capitaux propres pour se lancer dans une telle opération. Il serait dangereux qu’une entreprise doive se mettre totalement sous la coupe des banques uniquement pour se targuer de posséder ses locaux. Si ses moyens sont suffisants, un tel investissement peut pourtant s’avérer rentable.
Dans la conjoncture économique actuelle, mieux vaut en effet financer ses propres locaux que d’ investir dans la bourse où les rendements sont nettement moins rentables que le rapport des locations ou l’argent économisé par ce biais. Il faut pourtant bien gérer la conception et la construction du bâtiment en définissant son affectation à court et à long terme. C’est à ce stade que l’on réfléchira déjà sérieusement à ce qui se passera au moment où l’on devra le quitter. Cela peut s’avérer nécessaire en raison de difficultés économiques, mais aussi en cas de fusion et de restructuration.
Un essor très rapide de l’entreprise ou une réorientation de ses activités peuvent nécessiter de déménager sur un autre site. Cela obligera donc à réfléchir très tôt à la manière dont on va s’en défaire le cas échéant. S’il est trop nettement confectionné sur mesure en fonction de besoins très pointus d’une entreprise donnée, ou s’il est implanté à l’écart de toute autre activité socio-économique, un bâtiment sera difficile à revendre ou à louer. Et si l’on doit, pour une raison ou une autre, réduire la voilure de l’entreprise, il est bon de prévoir des accès autonomes par endroits pour certains locaux ou étages du corps de bâtiment. On pourra alors beaucoup plus facilement les louer à des tiers.
Si l’on n’y prend pas garde, une partie ou même l’ensemble de l’investissement engagé devra être mis sur le compte des pertes nettes. On optera donc de préférence pour un édifice offrant un minimum de polyvalence. Et si le prix du terrain dans les contrées reculées peut s’avérer un avantage dans certains cas, dans d’autres (revente, engagement de personnel qualifié, facilité d’accès, coûts des transports, etc.), il peut devenir un héritage lourd à porter.

Une source de liquidités pour se lancer dans des projets ambitieux
L’intérêt d’être l’heureux propriétaire de son bâtiment est aussi de pouvoir le vendre en cas de gros coup de tabac, ou si l’entreprise a besoin de liquidités pour s’engager dans d’autres projets, quitte à le louer à l’investisseur (ce pourra être une banque ou une assurance, un investisseur privé, une caisse de pension, etc.) qui l’aura repris. C’est ce qu’a par exemple réalisé la Coop avec son centre commercial de Signy, en dessus de Nyon. Après y avoir installé à sa guise son supermarché, des boutiques et une série de commerces du groupe, elle l’a vendu pour lancer divers chantiers destinés à abriter d’autres surfaces de vente.
Uoption de la vente en cas de nécessité économique n’est pourtant pas toujours un bon calcul. C’est en effet aussi en cas de conjoncture économique défavorable que tombent de telles décisions. Et dans ce cas, l’opération se soldera probablement par une perte. Sauf si la construction s’est faite dans un autre creux de vague conjoncturelle...
Quoi qu’il en soit, si l’on a profité de taux hypothécaires favorables et que tout se passe sans anicroche, l’achat est généralement une bonne opération sur le plan financier.

Le facteur émotif prime parfois
Dans ce choix, un certain nombre de critères émotifs entrent naturellement aussi en ligne de compte, comme celui des racines et de la proximité du cercle d’amis du patron de l’entreprise (ou de sa femme... ). Si une entreprise travaille dans le secteur des nouvelles technologies, longtemps seule la Silicon Valley réunissait toutes les conditions pour réussir dans ce domaine. Aujourd’hui, les choses ont quelque peu changé, surtout depuis l’implosion de la bulle Internet. A l’opposé, l’entreprise qui veut se faire un nom dans l’horlogerie traditionnelle devra s’implanter en Suisse pour y trouver la main-d’œuvre qualifiée en suffisance, ainsi que le tissu d’entreprises sous-traitantes capables de la fournir en composants stratégiques.
L’émergence de la notion d’entreprise virtuelle a pourtant bien fait évoluer les choses, mais certains préceptes restent malgré tout immuables, surtout dans le secteur tertiaire. A l’image de ces sociétés qui sous-traitent entièrement le développement de certains programmes informatiques en Inde, pays qui s’est taillé une excellente réputation dans ce domaine.
Il n’en reste pas moins que le cadre de vie de l’endroit où l’on choisit de construire un bâtiment pour une entreprise s’avère très important si l’on doit attirer des travailleurs ou des cadres très spécialisés.
L’argument de la main-d’œuvre n’est pas à négliger. En période de marasme économique, il pourrait sembler de seconde priorité. Mais il est à espérer pour l’entreprise qu’elle vive aussi une période plus faste, quand les employés se font prier ou qu’ils sont débauchés par des entreprises plus généreuses sur le plan des salaires et des conditions sociales.

Pas toujours une préoccupation primordiale
L’achat de ses locaux n’est pourtant pas la préoccupation première des nouvelles entreprises et des start-up. Il leur manque le plus souvent les moyens financiers nécessaires car elles doivent concentrer toutes leurs ressources à la mise au point des nouveaux produits et marchés qui feront le succès de leur lancement. Elle vont surtout devoir adapter rapidement leur outil de développement et de commercialisation.
Il existe pourtant des structures d’accueil pour ce genre d’entreprises, où elles peuvent souvent recevoir un appui étatique ou des services de promotion économique locaux. Il faut pourtant leur laisser à penser que la preuve tangible de leur succès passera un jour ou l’autre par une phase de réflexion sur la nécessité ou l’envie de s’installer enfin dans leurs propres murs. Ce sera alors la consécration tant espérée.