Facility Management: le métier se professionnalise

Écrit par Pierre-Henri Badel Vendredi, 27 Juin 2008 09:44

Selon une récente enquête de l'entreprise POM + Consulting, le signe le plus visible de cette prise de conscience est que 80% des propriétaires d'immeubles ont mandaté un au plusieurs membres de leur direction ou cadres supérieurs pour s'occuper de la gestion de leur patrimoine immobilier.
Le terme de facility Management peut le traduire par gestion des infrastructures immobilières. Une notion qui englobe tous les services d'entretien et de maintenance, mais aussi le coût financier induit par ces bâtiments et leurs équipements de base. Il s'agit de connaître précisément ce que coûtent réellement les infrastructures d'une entreprise, et quel pourcentage il faudra affecter au prix d'un produit ou d'un service fournis par celle-ci.
Cette prise de conscience n'est pas seulement perceptible chez les entreprises qui possèdent leurs propres locaux, mais aussi chez celles qui les louent. Selon cette enquête de POM-Consulting, la moitié des entreprises locataires ont également mandaté un ou plusieurs de leurs employés de haut niveau pour superviser la question du Facility Management.

Une évolution inéluctable
Cette étude fait ressortir que, dans leur majorité, les entreprises qui possèdent des biens immobiliers en ont fait l'acquisition pour héberger leurs bureaux, entrepôts ou ateliers. Jusqu'ici, seules 13% d'entre elles ont délégué entièrement les services opérationnels de Facility Management à des tiers. Mais comme le niveau de professionnalisation de cette discipline va notablement s'améliorer au fil des prochaines années, il y a fort à parier que cette tendance va aller en s'accélérant, et que les services d'outsourcing vont enregistrer une incontestable progression.
Cette évolution est aussi perceptible du côté des prestataires de services: au cours de ces dernières années, leur chiffre d'affaires a progressé de 10% en moyenne malgré des effectifs en baisse. Ce mouvement contradictoire permet de tirer comme conclusion que ce secteur est encore en phase d'amélioration de sa productivité.

Peser les avantages et inconvénients

Les propriétaires tout comme les utilisateurs font pourtant preuve d'une très grande prudence en ce qui concerne l'outsourcing. Son principal avantage est de permettre à une entreprise de se concentrer uniquement sur son métier de base, tout en bénéficiant du savoir-faire de ses sous-traitants et d'une meilleure transparence en terme de coûts.
Les inconvénients de l'outsourcing résident d'une part dans les dangers qu'il comporte, à savoir une perte des compétences dans ce secteur au sein de l'entreprise et, d'autre part, le risque possible de faillite d'un de ses sous-traitants. Autre élément négatif, le manque de transparence sur le marché du Facility Management. En général, les usagers des bâtiments sont plus sceptiques que les propriétaires vis-à-vis de l'outsourcing.
La plupart du temps, ce ne sont que des éléments isolés de l'ensemble du concept global de l'outsourcing qui sont confiés à des sociétés tierces. Principalement dans la gestion des infrastructures et des moyens techniques. Un important potentiel d'économies a aussi été localisé dans ces activités plus spécifiques.

Méfiance dans les entrepreneurs généraux
La plupart des entreprises qui confient le soin de gérer leurs infrastructures le font en mettant l'accent sur les compétences techniques des fournisseurs de services. Seuls 23% des propriétaires et 27% des locataires confient un mandat d'outsourcing intégral à un entrepreneur général. Un sur deux mandate de façon ponctuelle des prestataires offrant des services spécialisés dans un seul type de service.
Il semble donc que les usagers redoutent de se retrouver dans une situation de dépendance par rapport à des tiers. En optant à chaque fois sur une entreprise spécialisée pour chaque secteur particulier, les usagers peuvent ainsi changer plus facilement de prestataire si les services qu'il rend ne répondent pas aux exigences voulues, ou si le prix de ses interventions est prohibitif.

La certification, passage obligé
L'un des principaux critères de sélection des entreprises actives dans les métiers du Facility Management réside incontestablement dans la certification ISO 9001. Un tiers des propriétaires et plus de la moitié des prestataires utilisent cet instrument pour atteindre le niveau qualitatif exigé actuellement sur ce marché. Cette évolution va encore se renforcer au cours de ces prochaines années. L'étude de POM + Consulting laisse en effet entrevoir que 14% des propriétaires et 36% des prestataires de services prévoient de mettre en place une certification selon ISO 9001.

Comment réduire les coûts?
Les sources d'économies résident essentiellement dans 1'utilisation judicieuse de la domotique ainsi que daris des adaptations au niveau de l'organisation et des procédures. Les mesures les plus judicieuses visant à réduire les coûts consistent à intégrer les équipes chargées du Facility Management suffisamment tôt, soit dès la conception des bâtiments. Une meilleure transparence des coûts produit également une nette amélioration de la rentabilité.
Il est surtout nécessaire de conserver une bonne vue d'ensemble du marché en raison du développement des possibilités offertes par les sociétés de services spécialisées dans le Facility Management et des différentes solutions informatiques qui émergent dans ce domaine. Il est donc important de mettre en place un dispositif de veille technologique approprié.

L'importance du benchmarking
Dans les entreprises, les tests comparatifs des résultats (benchmarking) sont encore très peu pratiqués, relève encore cette étude. Seul un tiers des personnes interrogées ont déjà procédé à de tels tests. Celles-ci seraient pourtant très intéressées à pouvoir disposer de chiffres précis dans ce domaine, d'où l'importance de réaliser des comparaisons. Il existe donc un important potentiel quant à l'élaboration d'études approfondies en la matière. Les résultats sont réellement encourageants: 80% des entreprises qui ont appliqué une telle procédure à leur parc immobilier reconnaissent que l'opération a débouché sur des résultats positifs.
Les critères économiques sont ceux qui présentent le plus d'intérêt: des facteurs tels que le loyer par surface louée et les coûts d'exploitation par surface utile sont considérés comme étant les plus pertinents par 80% des personnes interrogées. Les critères de rentabilité et de surface viennent généralement en seconde priorité.

Optimisation dans l'utilisation du logiciel
L'utilisation des applications de bureautique dans le domaine de la gestion du patrimoine immobilier est très largement répandue. A l'inverse, l'informatisation des fonctions de Facility Management est très peu appliquée. Ce sont surtout les propriétaires qui envisagent d'optimiser le support logiciel. On constate un grand intérêt de l'e-business en matière de Facility Management. Les principaux secteurs d'application relèvent surtout des processus d'acquisition et le réconditionnement des informations.

(c) Pierre-Henri Badel, www.adi-presse.ch