Tendances et évolution du marché suisse du Facility Management
Écrit par Pierre-Henri Badel Jeudi, 07 Avril 2011 16:50
En plus des indicateurs traditionnels relevés dans le cadre de l'étude FM Monitor 2010, celle-ci a dévoilé quelques tendances fortes qui font les grands titres de l'actualité, et en particulier celui du Facility Management en tant que moteur du développement durable.
Les indices publiés dans le cadre de cette enquête sont basés sur un échantillon global de 5621 objets, alors que l'analyse table sur une enquête menée auprès des propriétaires et usagers d'immeubles respectivement de portefeuilles immobiliers ainsi que des prestataires de FM gérant des parcs immobiliers.
Immeubles commerciaux: les plus chers en charges d'exploitation
Les charges d'exploitation des immeubles commerciaux s'élèvent à 62,20 francs/m2 par surface d'étage. Elles sont donc supérieures de 10,00 francs/m2 par surface d'étage à celles des immeubles de bureaux et des immeubles administratifs. Les coûts de nettoyage ainsi que les coûts de maintenance et d'entretien, qui représentent respectivement 29% des charges d'exploitation, sont un important inducteur de charges. Dans les immeubles de bureaux et les immeubles administratifs, les coûts d'approvisionnement et d'enlèvement des déchets, de 16,30 francs/m2 par surface d'étage, sont déterminants.
Stabilité des coûts au niveau des immeubles résidentiels et scolaires
Alors que les coûts d'approvisionnement et d'enlèvement des déchets ont enregistré une légère hausse, les charges d'administration ont diminué. Les coûts de surveillance et d'entretien, de 4,80 francs/m2 par surface d'étage, sont identiques aux charges de l'année précédente.
Les coûts de remise à neuf, de 42,60 francs/m2 par surface d'étage, se sont stabilisés entre le niveau de l'année précédente et celui du FM Monitor 2008. Dans le domaine des immeubles dédiés à l'enseignement, la formation et la recherche, l'on enregistre une légère hausse au niveau de toutes les charges, proches des valeurs du FM Monitor 2008.
Importance croissance des stratégies FM
Le succès du Facility Management repose pour une grande part sur une stratégie FM claire. Celle-ci s'inscrit idéalement dans la stratégie d'entreprise et est, en tant que telle, ancrée au niveau de la direction. La majorité des propriétaires, usagers et prestataires de FM coordonnent la stratégie FM en fonction de la stratégie d'entreprise des propriétaires.
Les prestataires de FM procèdent tout particulièrement à cette coordination (48%). Les stratégies FM comprennent souvent des stratégies détaillées pour les objets. Près d'un quart des prestataires de FM élaborent des stratégies FM pour tous les objets, dans le cas des propriétaires et des usagers, cette proportion est nettement plus faible entre 14 et 11%.
Architectes et FM-manager prennent en charge la planification FM
La conception du Facility Management est réalisée durant la phase de planification et de construction d'un objet immobilier. Les architectes et les Facility Manager, qui se partagent la responsabilité de ces tâches quasiment à égalité en pratique, pilotent, contrôlent et optimisent les processus d'exploitation des biens immobiliers.
Les prestataires de FM font le plus souvent (31%) appel au savoir-faire de professionnels. Du côté des usagers et des propriétaires, ce pourcentage est nettement plus faible (10%). Les propriétaires sont ceux qui font le moins souvent appel aux services des planificateurs en FM - 31% n'ont jamais recours à des spécialistes dans le cadre des projets, mais cette tendance est à la hausse.
Offre de services FM systématiquement ciblée sur les usagers
Les prestations de service du Facility Management sont multiples et complexes. Il est donc important que les besoins des usagers soient systématiquement recensés pour pouvoir aligner les services en conséquence. Les prestataires de FM et les usagers utilisent déjà ces informations fréquemment à très fréquemment (respectivement 59 et 30%), tandis que les propriétaires le font un peu moins.
Les mesures d'assurance de la qualité prises suffisamment tôt permettent également d'augmenter la satisfaction en matière de prestations FM. Les prestataires de FM, les usagers et les propriétaires examinent les services sous l'angle de la qualité dès la phase de planification et de construction: leur proportion est de 44% (usagers) resp. 40% (prestataires de FM) et 24% (propriétaires).
La gestion de l'énergie gagne de plus en plus en importance
La gestion de l'énergie compte parmi les missions centrales du Facility Management. Aujourd'hui déjà, la gestion active de l'énergie est déjà opérationnelle dans de nombreux immeubles. Les efforts des usagers sont le plus marqués: 60% d'entre eux indiquent procéder pratiquement tout le temps à la gestion active de l'énergie.
Les prestataires de FM et les propriétaires sont un peu plus réservés: respectivement 67 et 54% y ont recours la plupart du temps. Leur contribution consiste à acheter de nouvelles technologies moins énergivores ou à changer de fournisseur d'énergie. Ces mesures s'avérant l'une comme l'autre coûteuses, elles sont généralement mises en oeuvre lors de la planification des objets ou lors de travaux d'assainissement. Il n'est donc pas étonnant que les valeurs moyennes plus basses figurent au niveau des propriétaires et des prestataires de FM.
Les certifications Minergie sont très prisées
De nombreux immeubles disposent aujourd'hui d'un diagnostic de performance énergétique et donc d'un état des lieux de la situation énergétique. Si des aspects de durabilité doivent en plus être pris en compte et le niveau de réalisation vérifié, différents labels de certification tels que Minergie, LEED, etc. peuvent être retenus.
Le label Minergie est celui qui est le plus connu en Suisse: près de la moitié des participants à l'enquête indiquent avoir déjà des bâtiments Minergie dans leur parc immobilier. La demande est très forte, notamment de la part des usagers et des prestataires de FM. C'est ce que confirme Minergie Suisse SA: le nombre de certifications a augmenté d'un tiers depuis un an.
