Certaines corrections sont inévitables sur le marché hypothécaire

Vendredi, 03 Juin 2011 19:32

En dépit de quelques symptômes régionaux de surchauffe, la Suisse ne connaît actuellement aucun indice de bulle des prix dans l'immobilier même si un certain potentiel de correction est prévisible à moyen terme.

Cette situation se reflétera dans les bilans des banques, qui devront tenir compte à l'avenir de risques plus élevés et de pertes plus fréquentes. Mais les perspectives à long terme restent bonnes pour les instituts financiers et les propriétaires immobiliers. La forte immigration et un bas niveau des taux d'intérêt ont généré une croissance notable de la demande de logements en propriété, et ainsi des hausses des prix. Ce contexte financier ne va pas sans entraîner certains risques pour les banques. Ces considérations ressortent d'une analyse réalisée par le cabinet KMPG en collaboration avec l'Institut de prestations financières de Zoug (Haute école de Lucerne) et d'autres spécialistes.

Pas de bulle immobilière, mais des risques de surchauffe au niveau régional

Le grand attrait de la Suisse doit beaucoup non seulement à sa place économique, mais aussi à son marché immobilier. En raison de ses conditions cadres économiques intactes, de sa stabilité politique et d'une qualité de vie de haut niveau, le nombre de travailleurs très qualifiés qui s'installent dans notre pays dépasse largement celui des partants. Cette évolution exerce une influence positive sur la demande immobilière. Celle-ci se concentre notamment sur les immeubles commerciaux et résidentiels dans des zones attractives telles que les régions de Genève et Zurich.

Dans quelques rares régions et sous-segments, l'évolution des prix observée ces dernières années a nettement dépassé le niveau de l'inflation et présente maintenant des signes de surchauffe. Mais dans l'ensemble, aucune bulle des prix ne s'est formée en Suisse, car tant le marché du logement en propriété que celui des immeubles de rapport affichent des hausses de prix qui restent très largement explicables sur la base de facteurs de marché normaux.

Corrections potentielles comme autant de défis pour les banques

Au vu des conditions cadres en mutation constante, il faut s'attendre, tôt ou tard, à une correction de la structure des prix sur le marché du logement et des immeubles de bureaux. Il y a à cela plusieurs raisons: premièrement, il est impossible de prévoir combien de temps encore les bonnes conditions cadres économiques actuelles se maintiendront, et avec elles le flux apparemment ininterrompu de main-d'ouvre qu'elles favorisent. Deuxièmement, on ignore si le bas niveau des taux d'intérêt va persister. Bien que des règles limitant les taux d'endettement soient déjà partout en place, il reste un important élément d'incertitude. Le fait que l'échéance d'une hypothèque fixe coïncide avec la nécessité d'un refinancement, parfois à des taux sensiblement plus élevés, est souvent ignoré.

Tant la Banque nationale suisse que l'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers ont émis des mises en garde à ce sujet. Les opérations «exception to policy», qui ne respectent pas les principes d'une politique de crédit raisonnable, jouent également un rôle important. Si les banques tiennent à éviter des pertes dans toute la mesure du possible, elles devront lier les hypothèques fixes à long terme à des règles d'amortissement basées elles aussi sur le long terme.

Les banques doivent prendre des mesures préventives

Les trois quarts environ des revenus globaux des banques régionales et cantonales intervenant dans le financement d'opérations immobilières proviennent de l'octroi de crédits hypothécaires. Les risques que cela implique doivent être minimisés par des mesures appropriées, surtout dans un contexte de bas taux d'intérêt pouvant se révéler par trop séduisant pour les emprunteurs. La politique de risque doit être adaptée de manière à fixer clairement la marge de manouvre géographique de même que les critères d'octroi.